2020年10月16日（周五）下午，上海律協(xié)政府與社會資本合作業(yè)務(wù)研究委員會通過騰訊會議線上會議形式舉辦了“基礎(chǔ)設(shè)施投融資創(chuàng)新與典型案例”講座。本次講座邀請到上海國有資本運營研究院投融資中心首席專家、倫敦政治經(jīng)濟學(xué)院訪問學(xué)者、國際金融地產(chǎn)聯(lián)盟（IFFRE）資產(chǎn)證券化與REITs專業(yè)委員會委員、國家發(fā)展改革委PPP專家?guī)鞂＜伊_桂連博士主講。
       講座中，羅桂連博士重點圍繞“基礎(chǔ)設(shè)施的主要投融資模式與工具”、“新型基礎(chǔ)設(shè)施”、“綜合性片區(qū)開發(fā)”、“TOD與XOD模式”、“公募權(quán)益型REITs”五個主題展開，講解了在近年嚴(yán)格防控地方政府債務(wù)風(fēng)險的高壓下，地方政府、融資平臺等公共機構(gòu)、各類金融機構(gòu)和市場主體，均面臨很大的發(fā)展模式轉(zhuǎn)型壓力和挑戰(zhàn)背景下，如何在高質(zhì)量發(fā)展要求下的基礎(chǔ)設(shè)施補短板，分析基礎(chǔ)設(shè)施投融資的底層分析邏輯和主要投融資模式，介紹新基建、片區(qū)開發(fā)、TOD模式、公募REITs等行業(yè)熱點問題。
       一、  基礎(chǔ)設(shè)施的主要投融資模式與工具
       （一）基礎(chǔ)設(shè)施（城鎮(zhèn)化）投融資的總體形勢
       第一，是在高質(zhì)量發(fā)展要求下全國普遍性的基礎(chǔ)設(shè)施補短板和在區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略指導(dǎo)下的城市群和都市圈建設(shè)。因此在20年以上的時期內(nèi)，基礎(chǔ)設(shè)施和房地產(chǎn)等城鎮(zhèn)化領(lǐng)域仍然是國內(nèi)固定資產(chǎn)投資的主陣地，特別是當(dāng)下在新冠疫情沖擊下顯得更加重要；
       第二，地方政府債券規(guī)模有所擴大但遠(yuǎn)不能滿足需要，巨額隱性債務(wù)的化解政策未明，地方政府普遍缺乏合法的低成本融資渠道，各方缺乏穩(wěn)定、理性、長期的合作預(yù)期。
       第三，PPP模式是個好東西，從運動進(jìn)入低迷和反思階段，以民營企業(yè)為代表的投資主體陷入困境，前幾年那些假裝落地的項目普遍“落空”，需要總結(jié)教訓(xùn)，PPP模式才能行穩(wěn)致遠(yuǎn)和規(guī)范發(fā)展。
       第四，地方政府融資平臺假裝同地方政府信用脫鉤，已出現(xiàn)各方規(guī)避的高風(fēng)險區(qū)域和局部違約事件，但絕對不會也不能出現(xiàn)系統(tǒng)性風(fēng)險；城投信仰已經(jīng)度過了最為嚴(yán)峻的考驗期，融資平臺的重要作用逐漸得到各方認(rèn)可，融資政策近期明顯放松，融資條件顯著好轉(zhuǎn)。
       第五，大型商業(yè)銀行主導(dǎo)的金融體系，無法提供中長期股權(quán)性資金，因監(jiān)管政策限制也無法提供足夠的中長期債權(quán)性資金，債券與ABS等融資工具的流動性較差，期限錯配和借新還舊問題突出；金融機構(gòu)面臨缺乏優(yōu)質(zhì)項目和主體的結(jié)構(gòu)性資產(chǎn)荒，信用分層突出。
       第六，央企強制去杠桿，對能實現(xiàn)表外融資的項目融資和資產(chǎn)融資的需求強烈，不依賴政府財政付費能實現(xiàn)自平衡的片區(qū)開發(fā)和城市更新項目成為熱點，基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)證券化和REITs成為各方熱盼。
       （二）基礎(chǔ)設(shè)施的主要投融資模式
       模式一：政府主導(dǎo)模式
       1.1地方政府債券模式
       1.2融資平臺（政府投資公司）主導(dǎo)模式
       模式二：公私合作模式（PPP）
       2.1法國針對經(jīng)濟類基礎(chǔ)設(shè)施的特許經(jīng)營模式（國家發(fā)展改革委）
       2.2英國針對社會類基礎(chǔ)設(shè)施的政府購買服務(wù)（PFI/PF2）模式
       模式三：市場化主導(dǎo)模式
       3.1英國針對經(jīng)濟類基礎(chǔ)設(shè)施的全面私有化模式
       3.2自求平衡的各類片區(qū)開發(fā)和城市更新項目
       （三）全生命周期的融資工具
       項目建設(shè)期的初始融資階段：債務(wù)融資（短中期銀行貸款為主，發(fā)起人主體增信）；股東出資+建設(shè)期的股權(quán)融資（投資基金）。
       資產(chǎn)培育期的再融資階段：公募性質(zhì)的項目收益?zhèn)邢拮匪骰驘o追索的中長期銀行貸款；私募性質(zhì)的基于項目現(xiàn)金流的債務(wù)融資工具；股東出資+私募性質(zhì)的股權(quán)融資工具（投資基金）。
       成熟運營期的資產(chǎn)證券化階段：固收型的CMBS；固收型的ABS與類REITs；權(quán)益型的REITs與上市公司。
       項目融資的工作流程包括：任務(wù)1全面梳理項目風(fēng)險；任務(wù)2全面梳理各相關(guān)方的風(fēng)險管理能力；任務(wù)3構(gòu)建風(fēng)險分配結(jié)構(gòu)；任務(wù)4形成項目的交易結(jié)構(gòu)（治理結(jié)構(gòu)與激勵機制）；任務(wù)5政府方編制招標(biāo)文件（含法律文本草案）；任務(wù)6投資競爭人編制投標(biāo)文件（含融資方案）；任務(wù)7確定社會資本后的談判與調(diào)整；任務(wù)8落實項目融資安排；任務(wù)9正式簽署項目協(xié)議。
       二、  新型基礎(chǔ)設(shè)施
       新型基礎(chǔ)設(shè)施是指在數(shù)字經(jīng)濟的總體框架下，從應(yīng)用層到主體層再到基礎(chǔ)層的融合了新一代信息技術(shù)的各類設(shè)施。四次科技革命：機械化→電氣化→自動化→信息化（數(shù)字化、智能化）
       新基建的建設(shè)領(lǐng)域包括數(shù)據(jù)的感知和收集（物聯(lián)網(wǎng)）、數(shù)據(jù)的傳輸（5G網(wǎng)絡(luò)、寬帶網(wǎng)絡(luò)、衛(wèi)星網(wǎng)絡(luò)）、數(shù)據(jù)的存儲計算（數(shù)據(jù)中心、云計算和人工智能）、數(shù)據(jù)的主要應(yīng)用（工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)、傳統(tǒng)基礎(chǔ)設(shè)施數(shù)字化智能化升級改造）和技術(shù)支撐（大科學(xué)設(shè)施）。據(jù)測算，2020-2025年新基建領(lǐng)域的總投資規(guī)模將達(dá)到17.5萬億元，帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)形成增加值82.8萬億元。與傳統(tǒng)基建比，新基建的概念與內(nèi)涵、技術(shù)路線、盈利模式還在演進(jìn)過程中，技術(shù)迭代更新速度快，資產(chǎn)有效經(jīng)營性壽命短，無形資產(chǎn)占比較高，自然壟斷屬性相對偏弱，需要更高的項目資本金比例以吸收投資風(fēng)險，商業(yè)銀行對新基建的評估能力較弱，融資可得性存在較大風(fēng)險和不確定性。
       （一）典型案例——上海版的“新基建”行動方案
       5月7日，上海發(fā)布《上海市推進(jìn)新型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)行動方案（2020-2022年）》，提出到2022年底，推動上海新型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)規(guī)模和創(chuàng)新能級邁向國際一流水平。目前已初步梳理排摸了未來3年實施的第一批48個重大項目和工程包，預(yù)計總投資約2700億元。涉及四大重點領(lǐng)域，分別是“新網(wǎng)絡(luò)”“新設(shè)施”“新平臺”和“新終端”。在“新平臺”建設(shè)方面，探索建設(shè)臨港新片區(qū)互聯(lián)設(shè)施體系和長三角一體化示范區(qū)智慧大腦工程、打造超大規(guī)模人工智能計算與賦能平臺。率先打造新一代信息基礎(chǔ)設(shè)施標(biāo)桿城市，率先形成全球綜合性大科學(xué)設(shè)施群雛形，率先建成具有國際影響力的超大規(guī)模城市公共數(shù)字底座，率先構(gòu)建一流的城市智能化終端設(shè)施網(wǎng)絡(luò)。推動全市新型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)規(guī)模和創(chuàng)新能級邁向國際一流水平。
       第一，“新網(wǎng)絡(luò)”建設(shè)行動。深刻把握全球新一輪信息技術(shù)變革和數(shù)字化發(fā)展趨勢，率先構(gòu)建全球領(lǐng)先的新一代網(wǎng)絡(luò)基礎(chǔ)設(shè)施布局。主要包括：高水平建設(shè)5G和固網(wǎng)“雙千兆”寬帶網(wǎng)絡(luò)，加快布局全網(wǎng)賦能的工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)集群，建設(shè)100家以上無人工廠、無人生產(chǎn)線、無人車間，帶動15萬企業(yè)上云上平臺；加快下一代互聯(lián)網(wǎng)規(guī)?；渴?；建設(shè)新型政務(wù)外網(wǎng)及網(wǎng)絡(luò)安全設(shè)施；構(gòu)建全球信息通信樞紐。
       第二，“新設(shè)施”建設(shè)行動。立足科技創(chuàng)新中心和集成電路、人工智能、生物醫(yī)藥“三大高地”建設(shè)，持續(xù)提升科技和產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新基礎(chǔ)設(shè)施能級。主要包括：加快推進(jìn)硬x射線等大設(shè)施建設(shè)，開展下一-代光子科學(xué)設(shè)施預(yù)研；爭取國家支持布局新--輪重大科技基礎(chǔ)設(shè)施；建設(shè)電鏡中心、先進(jìn)醫(yī)學(xué)影像集成創(chuàng)新中心、國家集成電路裝備材料產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新中心等若干先進(jìn)產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新基礎(chǔ)設(shè)施；圍繞前沿科學(xué)研究方向，布局建設(shè)重大創(chuàng)新平臺。
       第三，“新平臺”建設(shè)行動。充分利用好超大規(guī)模城市海量數(shù)據(jù)資源，建設(shè)城市全要素數(shù)據(jù)資源體系，支撐城市治理全方位變革。主要包括：建設(shè)新一代高性能計算設(shè)施，打造超大規(guī)模人工智能計算與賦能平臺。建設(shè)政務(wù)服務(wù)“一網(wǎng)通辦”和社會治理“--網(wǎng)統(tǒng)管”基礎(chǔ)支撐平臺，探索建設(shè)數(shù)字李生城市。構(gòu)建醫(yī)療大數(shù)據(jù)訓(xùn)練設(shè)施，支持人工智能企業(yè)開展深度學(xué)習(xí)等多種算法訓(xùn)練試驗。探索建設(shè)臨港新片區(qū)互聯(lián)設(shè)施體系和長三角一體化示范區(qū)智慧大腦工程。
       第四，“新終端”建設(shè)行動。圍繞培育新經(jīng)濟、壯大新消費等需求，加快推動商貿(mào)、交通、物流、醫(yī)療、教育等終端基礎(chǔ)設(shè)施智能化改造。主要包括：規(guī)?；渴鹎f級社會治理神經(jīng)元感知節(jié)點；新建10萬個電動汽車智能充電樁；建設(shè)國內(nèi)領(lǐng)先的車路協(xié)同車聯(lián)網(wǎng)和智慧道路；建成市級公共停車信息平臺；拓展智能末端配送設(shè)施，推動智能售貨機、無人販賣機、智慧微菜場、智能回收站等各類智慧零售終端加快布局；建設(shè)互聯(lián)網(wǎng)+醫(yī)療基礎(chǔ)設(shè)施；培育教育信息化應(yīng)用標(biāo)桿學(xué)校；打造智能化“?？?rdquo;樞紐設(shè)施；完善城市智慧物流基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。
       （二）典型案例——上海張江科學(xué)城的新基建
       上海張江科學(xué)城的新基建理念在于：“科學(xué)特征明顯，科技要素集聚；環(huán)境人文生態(tài)，充滿創(chuàng)新活力。”其目標(biāo)是力爭到2020年，初步建成世界一流的張江科學(xué)城基本框架。
       上海超級計算中心（SSC）是2000年上海市一號工程“上海信息港”的主體工程，由上海市政府投資建設(shè)，坐落于浦東張江高科技開發(fā)園區(qū)內(nèi)，2000年年底正式建成并投入運行。擁有曙光4000A（2004年 世界排名第十）和“魔方”（曙 光5000A，2008年世界排名第十、亞洲第一）等3臺超級計算機，同時配備豐富的科學(xué)和工程計算軟件，致力于為國家科技進(jìn)步和企業(yè)創(chuàng)新提供高端計算服務(wù)，總計算能力近11萬億次/秒。
       它是國內(nèi)第一個面向社會開放，實現(xiàn)資源共享的高性能計算公共服務(wù)平臺。已在氣象預(yù)報、藥物設(shè)計、生命科學(xué)、汽車、新材料、土木工程、物理、化學(xué)、航空、航天、船舶等十個應(yīng)用領(lǐng)域取得了一批重大成果，充分發(fā)揮了公共服務(wù)平臺的重要作用。
       未來，面向自主創(chuàng)新的國家戰(zhàn)略需求和上海建設(shè)全球卓越城市的目標(biāo)，發(fā)展商用大飛機、新材料、生物醫(yī)藥、重大裝備、新能源、電動車等高科技產(chǎn)業(yè)方向的區(qū)域戰(zhàn)略需求，上海超級計算中心將持續(xù)保持資源優(yōu)勢，進(jìn)一步提升技術(shù)能力和服務(wù)水平，協(xié)助更多的用戶將先進(jìn)計算能力轉(zhuǎn)化為科研創(chuàng)新能力，打造國際一流的超級計算中心。
       三、  綜合性片區(qū)開發(fā)
       （一）綜合性片區(qū)開發(fā)的理念和要點
       基本條件：發(fā)展?jié)摿?、政府重視、土地資源（土地收益）、實力主體（政府投資公司+）、長期運作、金融支持
       核心理念：人最優(yōu)先、產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入、產(chǎn)城融合、XOD模式
       要點一，前期謀劃：策劃定位、規(guī)劃落實、城市設(shè)計、項目梳理、資源清查、資金平衡、主體培育、合作機制、實施方案。
       要點二，短期出形象：落實融資、快出形象、輿論造勢、提升價值
要點三，中期穩(wěn)節(jié)奏：完善配套、招商聚能、因時而變、核心資產(chǎn)
       要點四，長期可持續(xù)：滾動開發(fā)、升級迭代、養(yǎng)熟捂牢、綜合收益
       綜合性片區(qū)典型案例包括：中新合作的蘇州工業(yè)園區(qū)，一張藍(lán)圖繪到底的鄭東新區(qū)，上海城投的新江灣城國際社區(qū)，央企與地方合作的長沙梅溪湖國際新城，央企與地方合作的中信汕頭濱江新城，華夏幸福的固安新城和嘉善高鐵新城，有全球影響力的科技創(chuàng)新中心“張江科學(xué)城”，基于綜合交通樞紐的上海虹橋商務(wù)區(qū)，基于X0D的杭州錢江新城和錢江世紀(jì)城，基于TOD和產(chǎn)業(yè)發(fā)展的唐鎮(zhèn)國際社區(qū)，古北水鎮(zhèn)（司馬臺長城）國際旅游度假區(qū)。
       （二）典型案例——蘇州工業(yè)園區(qū)發(fā)展
       蘇州工業(yè)園區(qū)位于蘇州市城東，1994年2月經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立，行政區(qū)劃面積278平方公里，其中，中新合作區(qū)80平方公里。是中國和新加坡兩國政府間的重要合作項目，被譽為“中國改革開放的重要窗口”，和“國際合作的成功范例”。蘇州工業(yè)園區(qū)率先開展開放創(chuàng)新綜合試驗，成為全國首個開展開放創(chuàng)新綜合試驗區(qū)域。2018年，蘇州工業(yè)園區(qū)共實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值2570億元，公共財政預(yù)算收入350億元，進(jìn)出口總額1035.7億美元，社會消費品零售總額493.7億元，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入超7.1萬元。在商務(wù)部公布的國家級經(jīng)開區(qū)綜合考評中，蘇州工業(yè)園區(qū)連續(xù)三年（2016、2017、2018年）位列第一，并躋身建設(shè)世界一流高科技園區(qū)行列，入選江蘇改革開放40周年先進(jìn)集體（2018年）。
       成功奧秘：第一，借鑒新加坡經(jīng)驗及經(jīng)驗輻射——合作中有特色、學(xué)習(xí)中有發(fā)展、借鑒中有創(chuàng)新。第二，蘇州工業(yè)園區(qū)的土地推行集約化利用。
       “五步法”：一是預(yù)習(xí)，研究消化新方提供的資料；二是留學(xué)，派出優(yōu)秀人才赴新培訓(xùn)；三是手把手教，新方派人參與園區(qū)開發(fā)管理；四是就地學(xué)習(xí)，請中新雙方專家在蘇州授課；五是實驗，把借鑒成果用法規(guī)形式固定下來，在園區(qū)實行。
       （三）典型案例——密云古北水鎮(zhèn)綜合開發(fā)
       古北水鎮(zhèn)是基于北方水文化建造而成的小鎮(zhèn)，位于北京市密云縣古北口鎮(zhèn)司馬臺村的古北水鎮(zhèn)，由三個自然村落組成，占地面積近10平方公里。2010年6月中青旅與北京密云縣簽訂戰(zhàn)略協(xié)議，合作開發(fā)古北水鎮(zhèn)國際旅游綜合度假區(qū)項目，并于2014年10月 正式對外營業(yè)。
       整個水鎮(zhèn)規(guī)劃為“六區(qū)三谷”，規(guī)劃有43萬平方米精美的明清及民國風(fēng)格的山地合院建筑。其中包含兩家五星標(biāo)準(zhǔn)大酒店，六家小型精品酒店，400余間民宿、餐廳及商鋪，10多個文化展示體驗區(qū)及完善的配套服務(wù)設(shè)施，滿足客戶對觀光、休閑、度假和會議的需求。后期還規(guī)劃了高爾夫球場、別墅地產(chǎn)、度假公寓等多種業(yè)態(tài)和設(shè)施，以滿足項目的可持續(xù)發(fā)展。
       古北水鎮(zhèn)從項目運作看，從投資角度看有以下特點：
       1、項目所在區(qū)域資源的稀缺性：依托司馬臺長城和鴛鴦湖，地理位置險要，人文歷史遺跡、自然資源優(yōu)越。
       2、各方高度關(guān)注：項目在建設(shè)進(jìn)程中即引發(fā)了多方關(guān)注，引入IDG資本及京能集團等戰(zhàn)略投資者，并進(jìn)行了多輪增資表明外部投資人對項目前景極為看好。
       3、政府大力支持：政府在審批方面支持力度大，而且由于主要股東京能集團為北京市市屬國企，進(jìn)一步強化了項目與地方政府的關(guān)系。
       4、項目管理運營團隊經(jīng)驗豐富：項目由烏鎮(zhèn)原班團隊負(fù)責(zé)打造，在最大程度上保證了項目質(zhì)量。項目的建筑設(shè)計團隊，以及以后的經(jīng)營管理和營銷宣傳都由烏鎮(zhèn)團隊操盤，使得項目能在烏鎮(zhèn)成功經(jīng)驗的基礎(chǔ)上“青出于藍(lán)而勝于藍(lán)”。
       （四）中國國際貿(mào)易中心
       中國國際貿(mào)易中心于1985年2月注冊成立，中外方股東分別為中國世貿(mào)投資有限公司和嘉里興業(yè)有限公司，各占50%。
       1985年2月，中國國際貿(mào)易中心注冊成立，9月1日舉行--期工程奠定典禮，1990年8月30日，一期工程建成全面營業(yè)。1996年3月提前3年償還外國銀行2.8億美元長期貸款，還本付息總額3.9億美元。
       1996年12月25日，二期工程動工，1999年3月，在上交所上市A股）（600007），1999年12月31日二期竣工全面營業(yè)，中國國貿(mào)總建筑面積達(dá)到56萬平方米。
       2005年6月，啟動國貿(mào)三期工程，建設(shè)規(guī)模為54萬平方米，分兩個階段實施：國貿(mào)三期A階段工程已于2010年8月30日建成并投入運營，建筑規(guī)模近30萬平方米，其中高度為330米的“國貿(mào)大廈”，為北京市最高建筑，由國際頂尖甲級寫字樓、超豪華五星級國貿(mào)大酒店組成，裙樓為新擴建的國貿(mào)商城。
       四、  TOD與XOD模式
       （一）TOD模式（Transit-Oriented Development）
       TOD公共交通導(dǎo)向開發(fā)，最初由新城市主義代表人物彼得卡爾索爾普提出。是為了解決二戰(zhàn)后美國城市的無限制蔓延而采取的一種以公共交通為中樞、綜合發(fā)展的步行化城區(qū)。其中公共交通主要是地鐵、輕軌等軌道交通及巴士干線。然后以公交站點為中心，以400-800m（5-10分鐘步行路程）為半徑建立集工作、商業(yè)、文化、教育、居住等為一體的城區(qū)。以實現(xiàn)各個城市組團緊湊型開發(fā)的有機協(xié)調(diào)模式。
       （二）典型案例——唐鎮(zhèn)新市鎮(zhèn)
       唐鎮(zhèn)新市鎮(zhèn)地處浦東新區(qū)腹地，西鄰張江科學(xué)城，北依銀行卡金融產(chǎn)業(yè)園，東延上海金橋綜合保稅區(qū)，南望川沙新城、迪斯尼度假區(qū)。2006年6月，地鐵2號線東延伸段（龍陽路站至浦東國際機場站）開工建設(shè)2010年4月建成運營。
       第一，高起點規(guī)劃特色，唐鎮(zhèn)新市鎮(zhèn)總規(guī)劃面積18.3平方公里，總體布局為“兩心一帶”的空間結(jié)構(gòu)。以“第一居所”、“城市慢生活”和“有溫度的人文社區(qū)”為目標(biāo)，以“高起點規(guī)劃、高品質(zhì)開發(fā)、高質(zhì)量建設(shè)、高標(biāo)準(zhǔn)配置”為發(fā)展戰(zhàn)略。堅持“高度：規(guī)劃設(shè)計的精深探索；寬度：城市功能的齊全配置；厚度：文化底蘊的充分挖掘”，不斷提升規(guī)劃建設(shè)的品質(zhì)，穩(wěn)步推進(jìn)唐鎮(zhèn)新市鎮(zhèn)“創(chuàng)新、人文、國際化社區(qū)建設(shè)”。
       第二，高標(biāo)準(zhǔn)配置，學(xué)校包括：2所幼兒園，2所小學(xué)，1所初中，1所高中，以及1所九年制民辦學(xué)校。體育場，將建設(shè)為地區(qū)級體育中心。醫(yī)院，占地面積約2.57萬㎡，建筑面積約6.4萬㎡，具有國際水準(zhǔn)的三甲?？漆t(yī)院。商業(yè)中心，共占地面積約12萬㎡，已商業(yè)、餐飲、文化娛樂為主。
       （三）XOD模式及典型案例——紐約中央公園
       “XOD模式”，是TOD（交通導(dǎo)向）、EOD(教育設(shè)施導(dǎo)向）、COD（文化設(shè)施導(dǎo)向）、HOD（綜合醫(yī)療設(shè)施導(dǎo)向）、SOD模式（體育運動設(shè)施導(dǎo)向）、POD（生態(tài)設(shè)施導(dǎo)向）等在內(nèi)的、滿足現(xiàn)代城鎮(zhèn)發(fā)展多種需求的開發(fā)模式的統(tǒng)稱。
       1856-1873年建成的中央公園在摩天大樓聳立的曼哈頓正中，占地843英畝（5118畝）占曼哈頓總面積5.73%，長約4公里寬約0.8公里，是紐約市最大的都市公園，有總長93公里的步行道，9000張長椅和6000棵樹木。造園家西蒙茲評價“凡是看到、感覺到和利用到中央公園的人，都會感到這塊不動產(chǎn)的價值，它對城市的貢獻(xiàn)無法估計。”
       管理委員會創(chuàng)建了一個較為前衛(wèi)的區(qū)域管理法：將公園300多萬平方米的地盤，平均分成了49個區(qū)域。每個區(qū)域都由一位專業(yè)的園藝師親自管理，這樣就保證了各區(qū)域內(nèi)的景觀和資源，都能處于最優(yōu)的狀態(tài)。
       （四）實行XOD的建議
       首先，需要重視總體謀劃。不只是線路與站點走向及周邊土地開發(fā)的規(guī)劃指標(biāo)調(diào)整，而且是關(guān)系城市高質(zhì)量發(fā)展的全局性、關(guān)鍵性和長期性工作。地方政府推進(jìn)XOD模式，應(yīng)當(dāng)因地制宜靈活運用，而不是簡單地套模板，XOD是奧妙無窮的藝術(shù)，而不是標(biāo)準(zhǔn)化的流程。
       第二，需要拉長時間維度。不能僅基于當(dāng)前土地市場交易情況與近期物業(yè)開發(fā)前景，而應(yīng)當(dāng)基于對城市長遠(yuǎn)發(fā)展的信心。地鐵項目對站點及沿線的土地和物業(yè)價值的影響，需要10-20年甚至更長時間的逐步培育和釋放過程，而根據(jù)市場需求逐步迭代升級的商業(yè)地產(chǎn)的時間跨度會更長。
       第三，需要拓展空間尺度。不僅限于地鐵站點500-800米范圍之內(nèi)，重要的地鐵交通樞紐有條件支撐區(qū)域面積達(dá)10平方公里級別的城市副中心開發(fā)。廣州的新塘樞紐、深圳的前海樞紐、東京的六本木樞紐、上海的虹橋商務(wù)區(qū)、上海的唐鎮(zhèn)國際化社區(qū)等。
       第四，需要匯聚高水平主體。不僅是地鐵集團、某家政府投資公司、施工企業(yè)或龍頭地產(chǎn)商的大包大攪項目，而是要發(fā)揮政府部門、各類政府投資公司、各類市場主體各種的政策、資源和能力的比較優(yōu)勢，凝聚合力才能實現(xiàn)高質(zhì)量可持續(xù)發(fā)展，成為城市生生不息持續(xù)發(fā)展的源動力。
       五、  公募權(quán)益型REITs
       （一）國內(nèi)公募REITs的試點政策
       2020年4月30日，中國證監(jiān)會與國家發(fā)展改革委聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點相關(guān)工作的通知》，明確“聚焦優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)、堅持權(quán)益導(dǎo)向、強化機構(gòu)主體責(zé)任、有效防控風(fēng)險”的試點基本原則。中國證監(jiān)會同步就《公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引（試行）》公開征求意見。
       2020年8月3日，國家發(fā)展改革委印發(fā)《關(guān)于做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點項目申報工作的通知》，要求穩(wěn)妥推進(jìn)試點項目申報工作。基礎(chǔ)設(shè)施項目手續(xù)依法合規(guī)是試點工作順利開展的必要前提，基礎(chǔ)設(shè)施項目持續(xù)健康平穩(wěn)運營是衡量試點工作成功與否的關(guān)鍵標(biāo)準(zhǔn)。
       2020年8月7日，中國證監(jiān)會印發(fā)《公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引（試行）》，主要對產(chǎn)品定義、參與主體資質(zhì)與職責(zé)、產(chǎn)品注冊、基金份額發(fā)售、投資運作、項目管理、信息披露、監(jiān)督管理等進(jìn)行規(guī)范。要求證券交易所、中國證券業(yè)協(xié)會、中國證券投資基金業(yè)協(xié)會對基礎(chǔ)設(shè)施基金相關(guān)活動實施自律管理。
       （二）公募權(quán)益型REITs的比較優(yōu)勢
       一是籌集項目資本金。通過REITs盤活存量資產(chǎn)，轉(zhuǎn)讓存量資產(chǎn)的收入是公司自有資金，可以靈活使用，如用于新建項目的資本金、并購項目的自有資金等。
       二是降低財務(wù)風(fēng)險。用好公募REITs，可以降低不動產(chǎn)項目投資主體的負(fù)債率，優(yōu)化資產(chǎn)和債務(wù)結(jié)構(gòu)實質(zhì)性地降低投資主體的杠桿率和財務(wù)風(fēng)險。
       三是維持管理控制權(quán)。設(shè)立REITs通常不涉及基礎(chǔ)資產(chǎn)運營管理控制權(quán)的實質(zhì)性轉(zhuǎn)移，資產(chǎn)管理人通常還是原始權(quán)|益人或其實際控制的子公司，實施的阻力遠(yuǎn)低于涉及資產(chǎn)控制權(quán)轉(zhuǎn)移的其他方式。
       四是有效降低融資成本。公募REITs具備較為廣泛的投資者群體和較高的流動性，通過資產(chǎn)的流動性來解決缺乏長期限資金的瓶頸問題，還能實質(zhì)性降低融資成本。
       五是有稅收支持政策。公募REITs在紅利分配環(huán)節(jié)，通常享有公司所得稅等稅收支持政策，可以提高投資者的收益率與/或降低不動產(chǎn)項目全生命周期的綜合融資成本。
       六是培育資本運作平臺。公募權(quán)益性REITs，可以進(jìn)行合并和分離，可以出讓現(xiàn)有資產(chǎn)，還可以擴募收購新資產(chǎn)，實際上是永續(xù)經(jīng)營的資產(chǎn)管理和資產(chǎn)運作平臺，可以實現(xiàn)存量資產(chǎn)的價值重估和有效盤活，提高融資的主動性、多元化和成本的可控性。
       七是助力“強者恒強”。公募REITs支持重資產(chǎn)投資主體走向輕資產(chǎn)經(jīng)營模式，支持具備綜合能力優(yōu)勢的強主體并購較弱的同行，是助力行業(yè)領(lǐng)先企業(yè)“強者更強”的重要推手，有利于提高相關(guān)不動產(chǎn)行業(yè)的總體運營效率。
       （三）典型案例——新加坡的吉寶市政基礎(chǔ)設(shè)施REITs
       新源基礎(chǔ)設(shè)施信托2007年2月12日在新交所主板上市。新源信托的初始資產(chǎn)包括城市燃?xì)?00%的股權(quán)以及新泉海水淡化項目70%的股權(quán)。
       上市前城市燃?xì)庥傻R錫全資擁有，城市燃?xì)馐芡腥耸召徺Y產(chǎn)的資金來源有：（a）向特定的貸款人取得的一筆1.3億新元的5年期貸款；（b）發(fā)行1.956億新元2037年到期的城市燃?xì)馄睋?jù)。該票據(jù)的認(rèn)購人是新源信托，使用發(fā)行信托單位募集的資金。
       新源信托需要向受托人支付的費用包括：一是基礎(chǔ)管理費，每年支付新源信托市值的1%，但不低于350萬新元/年，按季度支付；二是績效管理費，新源信托發(fā)行的信托單位在該季度的總回報中超出基準(zhǔn)指數(shù)總回報那部分的20%。
       （四）發(fā)展公募REITs的建議
       一是要切割基礎(chǔ)設(shè)施和房地產(chǎn)兩類基礎(chǔ)資產(chǎn)，給予基礎(chǔ)設(shè)施REITs明確的稅收支持政策：減免或遞延資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)相關(guān)稅收，對REITs每年的高比例紅利分配部分提供免企業(yè)所得稅待遇；
       二是明確REITs的核心法律關(guān)系是信托關(guān)系，有主動管理能力的資產(chǎn)管理人作為受托人主導(dǎo)資產(chǎn)運營管理，法規(guī)對REITs的治理機制的核心是對信托關(guān)系的各相關(guān)方的規(guī)制和監(jiān)管。
       三是明確REITs是可以公開交易的證券，交易結(jié)構(gòu)簡單清晰，最好是各方熟悉的公司制，向所有社會公眾投資者及機構(gòu)投資者全面開放，確保實現(xiàn)REITs的高流動性。
       四是明確基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓政策，確保資產(chǎn)轉(zhuǎn)移的可控性和程序的便利性，同時需要防止社會資本通過REITs擺脫原來約定的PPP項目的合同責(zé)任。
       五是培育穩(wěn)定的項目凈現(xiàn)金流，基礎(chǔ)資產(chǎn)的估值要合理，確保在扣除必要的成本費用之后，REITs有合理水平的可預(yù)期、可控制、可分配的凈現(xiàn)金流。
       六是基礎(chǔ)設(shè)施REITs的IPO實行注冊制，建議中國證監(jiān)會設(shè)立專門的基礎(chǔ)設(shè)施REITs板塊，簡化設(shè)立、發(fā)行和上市程序，實行基于簡易程序的注冊制。
       七是支持現(xiàn)有上市公司轉(zhuǎn)型為REITs。以電力、高速公路、港口、機場、供水、污水處理為主業(yè)的重資產(chǎn)基礎(chǔ)設(shè)施類上市公司，經(jīng)過必要改造并通過合格性測試后，即可轉(zhuǎn)型為標(biāo)準(zhǔn)化的公募權(quán)益性基礎(chǔ)設(shè)施REITs。
       六、  推薦書目與部分參考文章
       （一）推薦書目
       1.羅桂連、尹昱譯，《REITs分析與投資指南》，2018，機械工業(yè)出版社
       2.羅桂連，宋世選譯.《基礎(chǔ)設(shè)施投資策略、項目融資與PPP》，2016，機械工業(yè)出版社華章公司
       3.羅桂連譯，《基礎(chǔ)設(shè)施投資指南：投資策略、可持續(xù)性、項目融資與PPP》（第二版），2018年6月，機械工業(yè)出版社華章公司
       4.林華、許余潔、羅桂連、彭超等，《中國REITs操作手冊：基礎(chǔ)設(shè)施和商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)證券化操作指南》，2018年，中信出版社
       5.林華、羅桂連、闞曉西等譯，《REITs投資指南》，2017，中信出版社
       （二）部分參考文章
       1．融資平臺亟需轉(zhuǎn)型為政府投資公司，國資智庫，2020年8月21日
       2．通過金融創(chuàng)新破解PPP模式融資困境，中國金融，2020年第6期
       3．提升TOD模式運作水平構(gòu)建可持續(xù)的地鐵項目投融資機制，中國市長2020年1月
       4．明確稅收支持政策啟動基礎(chǔ)設(shè)施REITs，中國金融，2019年 第8期
       5．城鎮(zhèn)化領(lǐng)域?qū)嵤㏄P模式的要點與建議，PPP藍(lán)皮書：中國PPP年度發(fā)展報告（2019），2019年9月
       6．市政基礎(chǔ)設(shè)施投融資的核心理念和要點，PPP知乎，2018年12月6日
 

鄭志東律師于1989年福州大學(xué)畢業(yè)。在深圳市環(huán)境保護局做公務(wù)員，從事環(huán)境保護管理工作十年，曾連續(xù)三年被深圳市環(huán)境保護局評為先進(jìn)個人。后在深圳大型國企從事管理工作多年。

從事律師工作后，主要執(zhí)業(yè)領(lǐng)域包括：公司治理、家族財富傳承、經(jīng)濟犯罪。為平安保險公司、中宏人壽保險公司、中信銀行私人銀行等金融機構(gòu)高端客戶提供家族財富管理、傳承法律服務(wù)，為永和大王餐飲公司、深圳能源集團公司、香港金源集團公司、深圳金朝珠寶首飾公司、深圳秋玉投資公司、深圳魔豆創(chuàng)投公司等大型企業(yè)提供企業(yè)法律服務(wù)，維護了高端客戶及企業(yè)的合法權(quán)益，獲得高端客戶及企業(yè)一致好評。曾連續(xù)二年被律師事務(wù)所評為先進(jìn)律師。

本律師熟悉家族財富管理及傳承、公司治理及行政部門的辦事方式。從事法律工作多年，同時具有專利代理人執(zhí)業(yè)資格，精通家族財富管理及傳承、公司治理、經(jīng)濟犯罪等法律實務(wù)。秉承誠信務(wù)實，高效專業(yè)的執(zhí)業(yè)精神為客戶提供優(yōu)質(zhì)的法律服務(wù)。

本律師積極參與社會及公益活動，現(xiàn)為深圳市福田區(qū)政府采購監(jiān)督員，深圳遺囑庫、維德法律中心公益律師。

【培訓(xùn)課程相關(guān)】

股權(quán)激勵、公司治理、反商業(yè)賄賂、商業(yè)舞弊、家庭財富傳承、子女成長規(guī)劃